Wraz z początkiem roku zawieszony został program Bezpieczny kredyt 2%. Program, który miał być na lata, a środki na dopłaty do rat kredytów skończyły się w pół roku. Co prawda dał on wąskiej grupie ludzi możliwość zakupy swojego pierwszego wymarzonego mieszkania. Jednak obiektywnie patrząc, zepsuł on rynek nieruchomości. Albo mówiąc bardziej kolokwialnie, zrobił on deweloperom dobrze. Ceny lokali na rynku pierwotnym poszybowały, a marże wzniosły się na historycznie wysokie poziomy.

Do tego trzeba oczywiście wspomnieć o fakcie, że rynek wtórny w chwili obecnej praktycznie nie istnieje. Przez ogromny popyt wywołany dofinansowaniami rządowymi, co lepsze mieszkania dosłownie wymiotło z popularnych portali ogłoszeniowych. Pod koniec roku 2023 chcący skorzystać z okazji i wzięcia BK2 po prostu nie mieli co kupić. 

Mimo tego, nowy rząd pod dowództwem Donalda Tuska zaproponował kolejny socjal mający ułatwić zakup swojego lokum – Mieszkanie na start. Tak naprawdę konkretów jeszcze nie znamy, a wejść w życie ma on dopiero w połowie roku. Jednak mimo wszystko postanowiłem się pochylić na tym pomysłem i nieco ci go przybliżyć. 

 

 

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły do najwyższych poziomów w historii, to samo tyczy się marży deweloperów

 

 

Dla kogo ma być Mieszkanie na start?

Generalnie grono odbiorców tego programu wydaje się być większe niż w przypadku Bezpiecznego kredytu. Po założeniach widać, że docelowo mają to być raczej rodziny z dziećmi. Co jednak ważne, o preferencyjne warunki mogą ubiegać się także pary w związkach nieformalnych. A wszyscy pamiętamy, że w przypadku BK2%  dochodziło do absurdów, że ludzie brali śluby tylko po to, żeby dostać tani kredyt. 

Najważniejszym kryterium jest rzecz jasna to, że musi to być pierwsze mieszkanie. Jest jednak wyjątek. Gospodarstwo 5-osobowe może wykorzystać program Mieszkanie na start, aby nabyć większą nieruchomość. 

Istotnym faktem jest też, że singiel może zaciągnąć takie zobowiązanie tylko do ukończenia 35 roku życia. Po tym dniu niestety na program się nie łapie. 

 

Kryteria dochodowe

W przypadku kryteriów dochodowych nie ma także ograniczeń z góry dyskwalifikujących dane osoby czy rodziny. Co prawda, jeśli zarobki są zbyt duże, to nie stracimy prawa do dopłat, lecz sam kredyt stanie się mniej atrakcyjny i finansowanie ze strony państwa będzie niższe. Na chwilę obecną maksymalne (podkreślam – maksymalne) zarobki brutto dla poszczególnych rodzin wyglądają następująco:

• singiel – 10.000 zł,
• para bez dzieci – 18.000 zł,
• para z jednym dzieckiem – 23.000 zł,
• para z dwójką dzieci – 28.000 zł,
• para z trójką dzieci – 33.000zł.

 

Celowo użyłem określenia para zamiast małżeństwo, gdyż jak jeszcze raz powtórzę, w tym programie związki nieformalne też mają rację bytu. 🙂 

Jak widać, można zarabiać całkiem przyzwoicie, żeby załapać się w 100% na pomoc z racji Mieszkanie na start. 

 

Jakie oprocentowanie ma obowiązywać w programie?

Wiesz już jakie maksymalne dochody możesz osiągać, żeby dostać pełne dofinansowanie, teraz pytanie jakie ma być oprocentowanie kredytów. W tym przypadku rzecz jasna też jest podział w zależności od wielkości rodziny (wybacz za dyskryminacje singli!). Proponowane są następujące warunki:

• 1,5% dla gospodarstw 1 i 2-osobowych,
• 1,0% dla rodzin z jednym dzieckiem,
• 0,5% dla rodzin z dwójką dzieci,
• 0% (!) dla rodzin z 3 i więcej potomstwa.

Tak, rząd naprawdę chce zaoferować zerowe oprocentowanie dla rodzin z 3 i więcej dzieci. Oczywiście to nie będzie wyglądać tak, że oddajemy tylko pożyczony kapitał bez odsetek. Do raty należy doliczyć marżę banku i inne koszty okołokredytowe, jak np. ubezpieczenie na życie czy nieruchomości. Mimo to, szybko szacując, rata po dopłatach dla wielodzietnych rodzin będzie wynosić około ⅓ raty kredytu na warunkach rynkowych (sic!).

Co ważne, tak samo jak w przypadku BK2, preferencyjne oprocentowanie ma obowiązywać przez pierwszych 10 lat. 

 

 

Rodziny wielodzietne zyskają zdecydowanie najwięcej w programie Mieszkanie na start

 

 

Jaką nieruchomość można kupić w programie Mieszkanie na start?

Tutaj pojawiają się kolejne różnice w porównaniu do poprzedniego programu rządowego. Zacznijmy jednak od limitów dotyczących wysokości kredytu. Dla poszczególnych gospodarstw domowych wygląda to następująco:

• jednoosobowe – 200 tyś. zł,
• dwuosobowe – 400 tyś. zł,
• trzyosobowe – 450 tyś. zł,
• czteroosobowe – 500 tyś. zł,
• pięcioosobowe – 600 tyś. zł. 

 

Na pierwszy rzut oka limity nie porywają. Zwłaszcza mając na uwadze, że ciężko kupić rozsądne 2, czy 3 pokojowe mieszkanie poniżej pół miliona na rynku wtórnym. Mam na myśli oczywiście największe polskie miasta. Deweloperkę po prostu przemilczę. 

Sęk w tym, że nie jest to maksymalna wysokość kredytu. To kwoty, do których będzie on na preferencyjnych warunkach. Powyżej limitów spłacamy zobowiązanie na realiach rynkowych. I przy takich założeniach zaczyna mieć to sens. 

Dodatkowo, jak już wspomniałem, jest to wysokość kredytu, a więc możemy się tu posiłkować większym wkładem własnym, żeby uniknąć drogiego zobowiązania ponad ograniczenia programu.

Chodzą też słuchy, że limity mają być zależne od lokalizacji nieruchomości. Przecież zupełnie inną cenę będzie miało 3 – pokojowy mieszkanie w Warszawie, niż chociażby w Gorzowie Wielkopolskim (uprzedzając, nic do Gorzowa nie mam! :).

 

Czy muszę mieć wkład własny?

Tutaj dobra wiadomość dla ludzi, których na zaciągnięcie kredytu stać, ale aktualnie nie dysponują większą gotówką. Będzie można skorzystać z opcji zakupu nieruchomości bez wkładu własnego – z gwarancję BGK. Nie oznacza to, że nie będziemy musieli wyłożyć ani złotówki. A o tym bardzo często się zapomina. Banki pobierają prowizje za uruchomienie transzy, do tego dochodzą różnego rodzaju ubezpieczenia, notariusz czy koszty sądowe. 

Koniec końców nawet pomijając podatek PCC (na zakup pierwszego mieszkania jest on zniesiony) może okazać się, że koszty okołokredytowe wyniosę kilkanaście, albo i więcej, tysięcy złotych. 

 

Mieszkanie na start – zdolność kredytowa

Z dużą dozą prawdopodobieństwa zdolność kredytowa liczona będzie także w korzystny sposób dla kredytobiorców. Korzystny, a więc dla kredytu z uwzględnionymi dopłatami. W ramach przypomnienia, jeszcze rok temu, a więc przed BK2 to właśnie zdolność spędzała sen z powiek młodym ludziom. A właśnie Bezpieczny kredyt 2% zniósł ten problem.

 

Kredyt tylko na mieszkanie?

Jak na razie nie jest jasne, czy Mieszkanie na start obejmie także potencjalne wydatki na remont czy wykończenie mieszkania. W przypadku BK2 nie mieliśmy takiej możliwości. Nawet kupując miejsce parkingowe od dewelopera na osobnej Księdze Wieczystej nie mogliśmy się wspomóc preferencyjnym kredytem. Było możliwe tylko i wyłącznie zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych. 

Jak będzie w tym wypadku? Musimy uzbroić się w cierpliwość i poczekać na oficjalne informacje Ministerstwa. 

 

 

Wielką niewiadomą jest, czy w ramach programu będziemy mogli chociażby wykończyć swoją nowo nabytą nieruchomość…

 

 

Czas trwania programu

Jak już wspomniałem, przewidywany start programu to połowa bieżącego roku. Z kolei budżet przeznaczony na 2024 ma zapewnić możliwość udzielenia 50 tysięcy preferencyjnych kredytów. Także widać światełko w tunelu w porównaniu z BK2, gdzie pierwsze 2 kwartały nie miały limitów. Skończyło się to tak, że program mający być na lata wyczerpał fundusze w pół roku. 

Program ma być kontynuowany finalnie do końca 2025, jednak budżet jaki będzie przeznaczony na kolejny rok nie jest znany.

 

Słowem zakończenia, powiem na pewno, że jeśli zapatrujesz się na skorzystanie z Mieszkanie na start to maksymalnie na wiosnę powinieneś zacząć przeglądać rynek nieruchomości. Bezpieczny kredyt pokazał, że nie ma co odwlekać sprawy jeśli jesteśmy zdecydowani na zakup swojego pierwszego mieszkania. Zwłaszcza, że w tym przypadku dochodzą często bardzo duże emocje.

Zdaję sobie sprawę, że Mieszkanie na start jest to na chwilę obecną tylko koncept. To czy w ogóle wejdzie w życie i w jakiej formie stoi nadal pod znakiem zapytania. Osobiście uważam, że będzie on zrealizowany, jednak może czekać nas jeszcze sporo poprawek i zmian. 

Jak zawsze – będę ten temat śledził i jak tylko pojawią się jakieś konkrety, będę je opisywał w kolejnych artykułach. 🙂

 

Pozdrowienia, miłego 🙂