Nie jestem jakimś wybitnym ekspertem od rynku nieruchomości, ale to co w ostatnim czasie obserwujemy można nazwać sytuacją nadzwyczajną. Handel mieszkaniami niemalże umarł z kolei w kategorii najmu przeżywamy prawdziwe oblężenie. Nie jestem też Wróżbitą Maciejem i nie mam pojęcia co będzie dalej, dlatego też przedstawię suche fakty oraz liczby. Wnioski każdy może wyciągnąć sobie sam 🙂

 

Skąd wziął się problem na rynku nieruchomości?

Myślę że na początku warto przedstawić genezę problemu wysokich cen mieszkań oraz najmu. Zgadłeś, wszystko ma swój początek w marcu 2020 roku, kiedy to wybuchła pandemia. Jasne, do tego czasu ceny mieszkań też rosły i uznawano je za wysokie. Przepowiadano nawet pęknięcie bańki, co ostatecznie miejsca nie miało (jak na razie).

 

Dodruk pustego pieniądza

Jednak to właśnie COVID-19 był zapalnikiem głębszego problemu. Większość państw na świecie, w tym Polska, kompletnie pozamykało swoje gospodarki. Z kolei żeby zapobiec katastrofie, całe te lockdowny starano się zatuszować poprzez dodruk pieniędzy na niespotykaną dotąd skalę. To pogłębiło problem również na rynku nieruchomości, który nadal rósł. Nie trzeba być wybitnym ekonomistom, żeby dostrzec potencjał proinflacyjny w tych działaniach.

 

Stopy procentowe na historycznie niskich poziomach

Stopy procentowe, które mają znaczący wpływ na wskaźnik WIBOR a tym samym na wysokość finalnych rat kredytobiorców zostały w czasach pandemicznych obniżone do historycznie niskich poziomów. Oczywiście stymulowało to popyt na hipoteki z ratą zmienną. Bardzo niskie raty kredytów mieszkaniowych zachęcały do zadłużania się przez Polaków.

W efekcie tego w 2021 roku zostało złożonych blisko pół miliona wniosków o kredyty hipoteczne (a będą dokładnym 490 760). Bardzo duża ilość osób nie była świadoma katastrofy jaka szykowała się już w 2022 roku. Doskonale obrazuje to fakt, że kredyty ze zmienną stopą procentową stanowiły 99% wszystkich uruchomionych finansowań. Nikt nie chciał kredytów ze stałym oprocentowaniem.

 

Wojna i miliony Ukraińców w Polsce

Wojna na Ukrainie jest niepodważalnie rzeczą straszną i jak najbardziej jestem zdania, że trzeba tym ludziom pomóc. W przeciągu kilku tygodni do Polski przybyło kilka milionów Ukraińców. Część z nich zdążyła już wrócić do swojego kraju, lecz ci którzy zostali muszą przecież gdzieś mieszkać. To z kolei rozgrzało do czerwoności rynek najmu i bardzo ciężko znaleźć teraz mieszkanie na wynajem. Szerzej powiem o tym w dalszej części artykułu.

 

Inflacja i podnoszenie stóp procentowych

Jak wcześniej wspomniałem dodruk pustego pieniądza i stymulowanie gospodarki do granic możliwości musiało skończyć się tragicznie. Rzecz jasna nie dotyczy do tylko Polski, ale większej części świata. Na krajowym podwórku cykl podnoszenia stóp procentowych rozpoczął się w październiku 2021, kiedy stopa referencyjna z wartości 0.1% podskoczyła do 0.5%. Od tamtego czasu zdążyliśmy poszybować już do stóp procentowych na wysokości 6.5%. A z wypowiedzi Prezesa NBP jak i członków RPP (Rada Polityki Pieniężnej) można wnioskować, że to jeszcze nie koniec. Takie działanie prowadzi do tego, że bardzo dużo ludzi nie jest w stanie spłacać kredytów. Po prostu ich na to nie stać, gdyż raty wzrosły 2 czy 3-krotnie.

Oczywiście manewrowanie stopami procentowymi to podstawowe narzędzie banków centralnych do utrzymywania inflacji na założonych poziomach. Jednak powoli widać, że w obecnym systemie bankowym przestają one mieć aż tak duże znaczenie.

Mała dygresja; serdecznie polecam też zagłębić się w działanie naszego systemu monetarnego, gdzie banki komercyjne mają możliwość kreacji pieniędzy z powietrza przy udzielaniu kredytów. Moim zdaniem jest to kompletna patologia, która opiera się na ciągłym zadłużaniu państwa jak i obywateli. Generowaniu zobowiązań, których w praktyce nie da się nigdy spłacić.

 

 

 

Rekomendacja S 

Rosnące stopy procentowe to jedno, ale prawdziwym gwoździem do trumny było wprowadzenie nowelizacji Rekomendacji S przez KNF. Rekomendacja S reguluje aspekty związane z kredytami hipotecznymi w zakresie wkładów własnych, liczenia zdolności kredytowej, okresu kredytowania, kredytów w walutach obcych itd. Funkcjonuje ona z nami od 1997 roku i na przestrzeni lat była oczywiście wielokrotnie zmieniana.

Jej ostatnia wersja weszła w życie w kwietniu 2022 roku. Najważniejsze zmiany tyczą się liczenia zdolności kredytowej.  Do końca marca tego roku banki licząc zdolność kredytową przyjmowały bufor bezpieczeństwa w postaci 2.5-3%. Czyli oględnie mówiąc zakładały że stopy procentowe będą właśnie o tyle wyższe. W chwili obecnej ten zapas to już 5% co znacząco obniża możliwości uzyskania kredytu przez wielu potencjalnych chętnych.

Bardzo upraszczając, średnia zdolność kredytowa spadła o połowę. Co znaczy, że jeśli mogłeś w marcu otrzymać pół miliona kredytu, to w kwietniu jest to już jakieś 250-300 tyś. W ten sposób zostały zniszczone marzenia wielu ludzi, którzy chcieli w końcu posiadać własne mieszkanie.

 

Czy to koniec marzeń młodych o własnych czterech ścianach?

 

 

Rynek najmu nieruchomości

Z racji tego, że ogromna rzesza ludzi została pozbawiona możliwości zakupu własnego mieszkania, rynek najmu dostał kolejny bodziec popytowy. Jeśli kogoś nie stać na swoje mieszkanie to siłą rzeczy musi zwrócić się w kierunku wynajmu. Dokładając do tego wspomnianych wcześniej Ukraińców i wracających na rok akademicki studentów, mamy przepis na prawdziwy armagedon.

Doprowadzono do sytuacji gdzie mamy zdecydowanie większą ilość chętnych aniżeli dostępnych mieszkań. Ludzie dosłownie biją się o jakiekolwiek lokum, a ogłoszenia na portalach typu OLX  czy Otodom mają setki, jak nie tysiące wyświetleń. To oczywiście zachęca właścicieli do jeszcze większego podnoszenia czynszów. Obecnie za dwupokojowe mieszkanie w Poznaniu w fajnym standardzie z miejscem postojowym zapłacimy mniej więcej 3500zł z wszystkim. Kawalerka to koszt rzędu 2500zł.  Samotna pracująca osoba po studiach musi dosłownie walczyć o przetrwanie.  Nie mówiąc już o tym, że dochodzą koszty typu kilkutysięczna kaucja, koszty notarialne w przypadku najmu okazjonalnego czy jakiekolwiek doposażenie mieszkania.

Ponadto jak już znajdziemy coś, co nam odpowiada, to dochodzi do kolejnej patologii jaką jest dosłownie casting  na najemcę przeprowadzany przez właścicieli. Z racji ogromnej ilości chętnych mogą oni przebierać w ludziach. Także jeśli masz dzieci czy zwierzęta zarezerwuj sobie z 2 miesiące na znalezienie mieszkania. I oczywiście gruby portfel.

 

Sprzedaż/kupno nieruchomości

Jeśli dotrwałeś do tego momentu to już wiesz, że ludzi nie stać na kupno mieszkania. Duża większość transakcji jest dokonywana za gotówkę z racji małej dostępności kredytów hipotecznych. Jednak i w tym przypadku liczby nie porywają, gdyż rynek jest uważany za zdecydowanie przegrzany.

Bazując na liczbach, w drugim kwartale bieżącego roku podpisano jedynie 9200 nowych aktów notarialnych, co stanowi spadek o 53% w stosunku do analogicznego okresu w roku poprzednim. Kolosalna różnica.

 

Podsumowując, obecna sytuacja na rynku nieruchomości dotyka chyba większość z nas. Osoby wynajmujące muszą bić się o mieszkania i płacić większe czynsze. Kredytobiorcy walczą z bardzo wysokimi ratami. Z kolei ludzie kupujący za gotówkę muszą przygotować jej zdecydowanie więcej niż jeszcze rok czy dwa lata temu.

Jednak temat tego czy mieszkania są naprawdę drogie poruszę już w kolejnym artykule 😊

 

Miłego 😊