Wartość nominalna nieruchomości
Przede wszystkim powiedzmy sobie czym jest wartość nominalna. Jest to wartość danego dobra (w tym przypadku nieruchomości) bez uwzględniania czynników zewnętrznych jak chociażby inflacja. Przykładowo, jeśli dane mieszkanie w 2010 roku kosztowało 200.000, złotych a teraz jego cena to 300.000 złotych, to oznacza to, że wartość nominalna tej nieruchomości wzrosła o 100.000 złotych.
Jednak 100 tysięcy sprzed 12 lat jest warte dużo więcej aniżeli obecne 100.000 zł. Uważam, że takie porównywanie cen na przestrzeni lat jest bez sensu i trzeba przede wszystkim brać po uwagę realną wartość uwzględniającą wszelkie czynniki ekonomiczne. Jednak o tym dalej, teraz spójrzmy na poniższą tabelę pokazującą średnie ceny za metr kwadratowy w największych polskich miastach. Uwzględniłem rok 2010 oraz 2022 i procentową zmianę cen nominalnych. Rynek wtórny.
Średnie ceny za metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym w roku 2010 oraz 2022
Jak widać, nie ma jakiegoś zdecydowanego lidera wśród miast jeśli chodzi o wzrost cen mieszkań. Rozstrzał jest faktycznie dość spory, a królują Katowice, gdzie za metr kwadratowy na przestrzeni 12 lat musimy zapłacić o ponad 86% więcej. Z kolei najmniej dynamiczny wzrost zanotował o dziwo Wrocław z przyrostem blisko 50%. Mimo to, jeśli brać po uwagę cały kraj to wzrost cen zamknął by się w okolicach 60-70%.
Wartość realna nieruchomości
W przeciwieństwie do cen nominalnych, realna wartość nieruchomości uwzględnia przede wszystkim inflację. Jak sama nazwa mówi, daje nam to realny pogląd na sytuację na rynku mieszkaniowym.
Pierwszym wskaźnikiem jaki moim zdaniem dość rzetelnie pokazuje prawdziwą sytuację na rynku nieruchomości jest to, ile m2 jesteśmy w stanie kupić za średnią pensję. Oczywiście dane odnośnie zarobków podawane przez GUS są mocno zawyżone i nie uwzględniają m. in. małych firm czy umów zlecenie/o dzieło. Mimo tego, daje to już nam bardziej rzeczywisty pogląd na sytuację mieszkaniową w kraju.
Według danych GUS za II kwartał 2022 roku, średnie wynagrodzenie brutto wyniosło 6156,25zł. Co daje mniej więcej 4230zł na rękę. Żeby mieć też rzetelne porównanie, weźmy na tapet również średnie wynagrodzenie z roku 2010. Wynosiło ono ówcześnie 3224,98zł brutto, a więc około 2310zł na rękę po odliczeniu składek i podatków.
W poniższej tabeli przedstawię ile metrów kwadratowych można kupić za średnią pensję z 2010 roku oraz z drugiego kwartału 2022. Oczywiście wg. danych GUS.
Ilość m2 do kupienia za średnią pensje w roku 2010 oraz 2022
Jak widać w powyższej tabel nieruchomości w większości dużych polskich miast na przestrzeni tych 12 lat realnie staniała. Oczywiście zdaję sobie sprawę, że po drodze było wiele zawirowań i można było kupić mieszkanie jeszcze taniej. Jednak rok 2010 uważam za dobry odnośnik po kryzysie z 2008 roku.
Jeśli by sugerować się tylko tymi danymi to mieszkania tak naprawdę są dużo tańsze, jednak jak już wspomniałem, na dane zarobkowe GUS trzeba brać bardzo dużą poprawkę. Do tego też nie uwzględniłem wynagrodzeń w konkretnych miastach, więc powyższa tabela jest dość ogólna. Inaczej zarabia się w Warszawie, a inaczej w Rzeszowie. Stąd też ceny mieszkań w poszczególnych miastach mocno się od siebie różnią.
Wskaźnik ICMi
Na rynku nieruchomości bardzo często odnosi się do wskaźnika ICM (indeks Cen Mieszkań), który na podstawie cen ofertowych z popularnych portali pokazuje sytuację na rynku mieszkaniowym. Jednak trzeba mieć na uwadze, że nie uwzględnia on inflacji, przez co nie jest do końca miarodajny.
Dlatego też idąc jego wzorem powstał kolejny wskaźnik kryjący się pod skrótem ICMi (Indeks Cen Mieszkań z uwzględnieniem inflacji). I to już moim zdaniem są dane, w które warto się zagłębić, gdyż pokażą nam one realną sytuację na rynku mieszkaniowym.
Niestety nie udało mi się dotrzeć to aktualnych odczytów wskaźnika ICMi, lecz dane z lat 2007-2020 przedstawiają się następująco:
Źródło: Morizon.pl
Wartością bazową w tym wskaźniku jest 1000, która została ustalona na wrzesień 2020 roku, więc na okres bańki na rynku nieruchomości. Jak widać od tamtego czasu cały czas znajdujemy się poniżej pułapu początkowego. Oznacza to, że jeśli ktoś kupił mieszkanie w 2007 roku, to wciąż realnie jest ono tańsze niż w momencie zakupu. Cena jest oczywiście wyższa, lecz wartość nabywcza pieniądza spadła jeszcze bardziej dynamicznie.
Jednak wróćmy do interesujących nas lat 2010-2022. 12 lat temu znajdowaliśmy się w granicach mniej więcej 820 punktów. Mniej więcej taki sam odczyt otrzymaliśmy 2 lata temu. Od tego czasu oczywiście zarówno ceny mieszkań sporo urosły, ale i inflacja poszybowała do kosmicznych poziomów. Czysto spekulacyjnie mogę powiedzieć, że prawdopodobnie wskaźnik urósł niewiele. Oznaczałoby to, że wciąż realnie znajdujemy się na poziomach cenowych z 2010 roku.
Po raz kolejny podkreślę, że to są oficjalne dane podawane przez instytucje, a co za tym idzie nie są one w 100% wiarygodne. Jednak jest to jakiś punkt odniesienia. Punkt odniesienia do tego czy to tylko w Polsce większość musi się kredytować pod korek żeby mieć gdzie mieszkać, czy w innych europejskich państwach jest podobnie. W poniższej tabeli sporządzonej na podstawie danych za 2019 rok (najnowsze dostępne do jakich dotarłem ☹) porównałem średnie zarobki w skali roku w poszczególnych krajach oraz średnie ceny za metr kwadratowy. W wyniku tego otrzymałem dane, ile m2 jest w stanie kupić przeciętny obywatel danego państwa ze roczną pensję.
Ilość m2 do kupienia za średnią pensje w wybranych krajach europejskich w roku 2019
Jak widać, Polska wcale nie znajduje się na dnie, a raczej w środku stawki. Racja, bliżej tej gorszej strony, ale mimo wszystko nie jesteśmy tacy najgorsi. W najbardziej komfortowej sytuacji znajdują się obywatele Irlandii, gdzie za średnie roczne zarobki można kupić 22,6 m2 mieszkania. Bardzo dobrze wygląda też Holandia z wartością 14,20 m2. Po przeciwnej stronie znajdują się obywatele Czech, Łotwy czy Słowacji.
Co ciekawe Luksemburg mimo ogromnych zarobków tez znajduje się na dole stawki w tej klasyfikacji. No ale bądźmy szczerzy, to są zupełnie inne realia finansowe niż chociażby w Polsce.
Gwoli podsumowania, odpowiadając na tytułowe pytanie: mieszkania w Polsce wcale nie są aż tak okropnie drogie. Oczywiście jeśli spojrzymy na to ze strony siły nabywczej pieniądza oraz porównamy się do innych krajów europejskich.
Jasne, dobrze nie jest i daleko nam do Irlandii Holandii czy Danii. Jednak ja jestem jednak zwolennikiem doceniania tego co mamy, a naprawdę mogło być gorzej. Mimo wszystko jako społeczeństwo wciąż się bogacimy i rozwijamy. To, że jesteśmy w fazie kryzysu wcale nie oznacza, że za 5 czy 10 lat nie będziemy dalej walczyć jak równy z równym z krajami zachodnimi.
Podejrzewam, że może tutaj wylać się na mnie fala niezadowolenia, lecz uważam że dane mówią same za siebie. Zapraszam do konstruktywnej dyskusji w komentarzach czy też za pośrednictwem maila 😊
Miłego dnia!